shopstyle Facility Management Facility Management – was erwarten Sie? shopstyle befragte Top-Betreiber und Eigentümer von Shopping-Center-Flächen am österreichischen Kurt Schneider (KS), Geschäftsführer und Markus Schöck (MS), Property Manager, der EKAZENT Immobilien Management GmbH, Wien und Henrik Madsen (HM), Managing Director McArthurGlen Northern Europe stellten sich den Fragen der Redaktion: Welche Vorteile / Nachteile hat die Vergabe von FM-Dienstleistungen an externe Anbieter? 12 Markt, was sie von einem optimalen Facility Management erwarten bzw., was sie ihren Mietern und den Kunden in Bezug auf FM bieten, welche Ansprüche sie an ihre FM-Partner stellen und was sich in den letzten Jahren verändert hat bzw. wohin der Trend geht. KS: Die Vorteile: Nur ein Vertragspartner, der wünschenswerterweise internationale Erfahrung hat und diese auch einbringt, sowie dessen breite Aufstellung mit Spezialisten für Heizung, Lüftung, Klima und elektrische Energie. In Wien Mitte kam dazu noch der Umstand einer gemischt genutzten Immobilie mit einem großen Büroflächen-Anteil. Da die FM-Entwicklung ja mit Büroflächen begonnen hat und diese Modelle immer stärker auch an Einkaufszentren angepasst wurden, können sich hier wünschenswerte Erfahrungs-Transfers ergeben. Der größte Nachteil besteht wohl in der geringeren Loyalitätsbildung und der eingeschränkt entwickelbaren Identifikation mit dem Objekt durch die Dienstleistungs-Mitarbeiter gegenüber eigenen Mitarbeitern, beispielsweise in einer Betriebsgesellschaft. Nach welchen Kriterien wählen Sie Ihre Anbieter? MS: Vorzugsweise ist Erfahrung bei EKZ eine wichtige Voraussetzung, ebenso die Qualifikation des Personals. Aber auch FM-Anbieter, die sich besonders für Innovationen im Energiemanagement engagiert haben, sind immer in unserem Fokus. Das ist wichtig vor allem im Betrieb, da der Fokus immer auf der Entwicklung der Betriebskosten liegen muss. Dazu braucht der FM-Anbieter auch die besten Software-Tools zur Überwachung. HM: Eines der wichtigsten Auswahlkriterien ist mittlerweile die Frage, ob und inwieweit der jeweilige Anbieter Sicherheits- und Umweltmanagement im Betrieb ein- und umsetzt. Wir setzen hier hohe Maßstäbe an und engagieren nach Möglichkeit ausschließlich Betriebe, die beide Kriterien zu einem zufriedenstellenden Maß erfüllen. Ein weiterer wesentlicher Punkt ist für uns der Serviceaspekt. Viele unserer Dienstleister haben ja direkten Kundenkontakt und da ist die Servicequalität enorm wichtig, um unseren Gästen ihren Aufenthalt so angenehm wie möglich zu gestalten. Natürlich spielt auch das Preis-Leistungsverhältnis eine Rolle. Bevorzugen Sie mehrjährige Kooperationen oder regelmäßig neu verhandelte Vereinbarungen und warum? MS: Grundsätzlich streben wir längerfristige Partnerschaften an, wobei wir von drei bis fünf Jahren reden. Das FM hat in den von uns betreuten EKZ immer mehr eine wichtige Steuerfunktion. Gerade dieser Bereich kann langfristig die Werterhaltung und vor allem den Vermietungs und Nutzungsgrad beeinflussen. Nicht zu verwechseln mit den Facilityservices-Anbietern, wie beispielsweise Reinigung, Bewachung, und Abfallentsorgung. Diese sollten mittelfristig immer einer Konkurrenzbeobachtung und Neuausrichtung unterzogen werden. Oftmals ist nämlich deren Steuerung unzureichend und daher die Ausführung oft mangelhaft: Weil beim ausführenden Mitarbeiter die Aufträge des Auftraggebers nicht ankommen. Parndorf © McArthurGlen HM: Wir greifen bei McArthurGlen vorwiegend auf externe Anbieter zurück, da diese in ihrem jeweiligen Bereich sehr wertvolles, fundiertes Expertenwissen mitbringen. Das ist für uns ein klarer Vorteil. MS: Das Facility Management muss der Immobilie angepasst sein: Eine Ladenzeile kann durch aktives Property Management leicht ohne einen externen FM-Dienstleister gepflegt werden. Für die von Ekazent gemanagten Shoppingcenter G3 Shopping Resort Gerasdorf und Wien Mitte The Mall war es hingegen sinnvoll, einen externen Dienstleister zu suchen. Kurt Schneider Foto: Gerald Lechner
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